住建部起草的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》你真的看懂了吗?这些新变化影响深远


2016年国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,我们在相关解读中就认为,我国住房租赁市场仍需要完善的规章制度和适当的政策扶持,要加强住房租赁市场制度建设,健全相关法律及政策,着重维护承租人与出租人的合法权益。而此次住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)是对国务院关于发展住房租赁市场若干意见的进一步细化。



从历史来看,原建设部已于2011年开始实施《商品房屋租赁管理办法》,对商品房屋的租赁管理、租赁行为的规范,以及租赁双方当事人合法权益的维护均做了明确的规定,立法层级为部门规章。从内容上看,此次征求意见稿除了对2011年实施的管理办法进行了重新强调外,也新增了许多创新性的内容。同时也以条例的形式上升到法规层级。


根据我们的统计,法规内容中“出租人”被提及18次,“承租人”被提及20次,表明法规对供需双方都给予了极大的关注。


首先,我们看下此次《条例》对承租人权益的保障:租金月付、不得随意涨租金等内容真正抓住了承租人一直以来的痛点。


随意解除合同、驱逐出租人?不行。


“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。”“出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同,但承租人有五项规定情形之一的除外。”


随意涨租金?不行。


“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。”


租金还按季付?非也。


“承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。”也就是说按月支付才是“硬道理”,这无疑极大缓解了承租人的房租支付压力。


找借口扣押金?不行。


“出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。”


随意进出租房?不行。


“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。”


公共服务?要有。


“当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。”“当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内,到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案,不得收取任何费用。”“经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。”



点评:当前住房租赁市场由于承租人权益无法受全面保护而造成的市场混乱现象,已成为制约我国房屋租赁市场发展的痛点。承租人住的没有“尊严感”是根本原因。因而加强制度建设维护,着重维护承租人利益,出台相关法律法规作为市场行为准绳成为保障市场有序运转的重点。此次条例的出台,参照国外住房租赁管理相关法律法规,全方位保障承租人住房权益、租金利益、稳私权益等利益。


其次,我们看下此次《条例》对出租人的激励:针对鼓励发展机构出租进行了明确,这在此前租赁相关文件中是缺乏的。


鼓励房屋托管。“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。”


点评:住房托管机构的房源筹集有了法律的保障,有利于机构在后期快速发展住房租赁业务,进一步做大做强。事实上,在房地产业极度发达的国家,将投资购买的不动产委托给信托公司打理是最普遍、最受好评和最为可靠的方式之一。从我国的政策基调来看,其长期发展趋势将由单一的房屋租赁逐渐转变为业主房屋资产管理,由分散型出租逐渐转变为房屋托管。


设立质权。“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。”


点评: 质权是担保的一种方式,分为动产质权和权利质权,将住房租赁相关收益设立质权就一种权利质权。通过将租住相关收益设立质权,企业能够进行相关的融资,提高了租赁业务对企业的吸引力。同时,法规也指出将在金融、税收、土地等方面给予相应的优惠,相信对住房租赁企业进一步的金融创新也会加速推进。


维护出租人房产安全。“承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。”


点评: 此项规定为自然人出租的房产安全提供了法律保障,当前部分不规范的出租主体承租后分割、改建后再出租的现象将得到整改。同时,也为出租人签订更长期限租赁合同提供了更好的财产保障。



最后,我们看下此次《条例》在管理上的加强:鼓励签长期合同、备案激励化、规范转租行为都是亮点。


构建租赁信息平台,强化房源监管。“房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台,以住房测绘成果为基础建立楼盘表,提供房源核验、合同网上签约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。”


点评: 加强政府信息平台的建设和法律保障是住房租赁市场长期稳定发展不可或缺的一个环节。信息平台搭建将有助于政府全面了解住房租赁市场信息情况,健全完善住房租赁市场信息数据库,保障交易安全,提高租房备案率、交易透明度,以及政府管理效率和管理水平。对承租人而言,受保护的稳定居所也有助于其融入城市生活,享有基本公共服务,住的更有尊严。这将与居住证制度一起,作为户籍制度改革的重要部分。


建立住房租金发布制度。“直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。”


点评:在保护住房合同双方权益、健全租赁信息平台的基础上,加强对市场租金的监管指导,保持租金水平合理有效尤为重要。参考国外经验,对租金的干预指导可以限制合同期内出租人上调租金的频率和幅度,并通过详细透明的租金评估方法确定租金指导价和与通货膨胀率、家庭收入挂钩的租金上涨幅度,以满足社会住房合理运营的资金需要。


界定租住空间范围。“出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住”。


点评:条例进一步规范市场行为,保护当事人合法权益,一方面规定出租人出租住房要符合人均租住面积标准,不得将地下室等非居住空间出租居住,直击当前部分地下室改出租、群租房等造成安全隐患的问题。另一方面,也规定承租人不得擅自改动住房结构,维护出租人房产安全,当前部分不规范的出租主体承租后分割、改建后再出租的现象将得到整改。


鼓励签长期合同。“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。”


点评: 为保障租赁市场稳定运行和缓解大城市居住供需矛盾、真正实现“居者有其屋”,长租市场的推进刻不容缓。此前已有政策鼓励企业自持试水长租市场,这次条例也直接提出个人签约出租三年以上的将有政策支持、企业出租的不得低于三年。


进一步规范转租行为。“承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。””自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。”


点评: 考虑到人口流动、住房转换等问题,条例体现了灵活性,规定承租人可按约定转租住房。同时,法规要求地方政府出台对自然人转租住房达到一定规模后的具体管理细则,相信市场上的“二房东”乱象将得到有效整治。


总的来看,当承租人更愿意租房了,市场需求也就更加稳定,规模的扩大也就有了较好的环境基础,这对供应方来说本身就是一种利好,住房租赁行业又将迎来新一轮的机遇。


然而,一个我们不能忽视的现象是,一直以来,租赁市场发展不起来的症结之一就是部分已有政策执行不到位。从过去的经验来看,以其他形式出现的相应法律法规对租赁行为也做出了明确的规定,但在现实中市场主体也并非按照法律规定规范自己的租赁行为,制度与执行之间仍然面临着巨大的障碍。


如今,法规上专门针对住房租赁进行了规定,但如何把握后期的实施,各地的细则能够达到什么程度,细则如何执行等方面都是推动住房租赁市场健康发展的重要方面。


来源:中国指数研究院

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