不懂贷款?你就不会理财!

今天来个长篇,说说贷款这事,通俗的说,就是如何优雅的借钱生钱。

因为中国的传统文化,绝大多数老百姓,骨子里对于借钱是排斥的,毕竟从小到大,被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下,借钱往往被理解为和高利贷打交道,被简单理解为家庭理财的包袱,不少家庭的房贷,都喜欢提前还款。在老南这里咨询的不少客人,都是全款买房,没用任何房贷,非常可惜。

可是换个角度,我们发现真正的富人,都在娴熟的使用贷款,将自己的财富和人身加杠杆。

但也有玩大了,把自己搞歇菜的

所以,这篇会和大家说说,为什么贷款是家庭理财的重要一环,如何为自己的贷款作好准备,以及如何高效、正确的运用贷款。

先说几个真实的故事,因为老南是证券出身,早期对贷款并不熟悉,但这几个真实的故事,让我明白了贷款的意义。

故事一,差不多十几年前,应该是06年。老南有几位银行的客人,当时信贷非常宽松,银行员工可以低息从行里贷款,年化1%到2%的利率。几乎每个人都贷了上百万,在老南这买基金(当时券商基金认购费比银行便宜很多),而且06年“煤飞色舞”后,市场刚回暖。

到了07年8、9月份,监管开始严查信贷资金违规进入股市(是不是和15年查配资几乎一样?),客人们纷纷几乎在最高点,把基金赎回还贷款,每个人都赚了两三倍。当然一方面老南基金选的不错,另一方面,低利率的杠杆,和精准的进出时机(都是央行指示),也非常关键。

故事二,老南后来跑机构业务,到各地zf财政谈发债业务,曾遇到一位非常专业的地方财政局局长。他说:以前,我们一年财政收入100亿,只能做100亿的事,但通过发债,我只要能还50亿的利息,我可以做上千亿的事。而且,他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算,都有自己的一套。

故事三,是老南去年年底接的一个咨询。当事人大学生创业,毕业后在一个三线城市,踏踏实实干了5年,一年收入也大几十万。结果去年年初,想扩大经营,没测算好,现金流突然断裂。这个咨询老南没收费,当个公益做了,结果很遗憾,没帮上忙。

原因在于,当事人从来没考虑过未来有可能会借款,也就大几十万的缺口,一年左右就可以缓过来,而且也可以承受20%以上的利率,但老南帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融,全部被拒。虽然他信用记录没问题,但太多小细节有问题,不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节,而且几乎没有附加成本,完全会是不一样的结局,很遗憾。

这三个故事,看起来也许和你很遥远,但实际上,第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱,第二个案例是如何有效的管理贷款杠杆,第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。

回过头看看你周边,为什么说过去十年,只要在大城市买房,尤其是贷款买房,就是最好的理财?就是通过低利率的房贷杠杆,赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止,穷人越存钱越穷,富人越贷款越富,就是这个道理。

-----------------------------------------------

那目前,到底有哪些贷款类别?哪些贷款渠道?(因石榴理财师主要针对中产家庭,所以本系列不会涉及对公信贷业务,虽然这里面故事也很多)

目前,大家对于各种投资,都有产品的概念,但对于贷款,往往认为就是借钱而已,而没有用产品的角度去看贷款。

实际上,各金融机构的每一款贷款产品,都有专业的设计,从进件要求(什么样的人能借钱)、授信审批(能不能借,能借多少)、借款期限(几个月还是几年)、借款利率(标准、上浮、折扣)、还款方式等等,都有非常细致的要求。

当你从产品角度去看贷款,而非借钱角度,会有不一样的视角。

贷款种类:房屋按揭(公积金、商业贷款)、抵押贷款(房押、车押、股权质押、保单质押)、信用贷款(信用卡、公务员贷等)。

贷款利:房贷尤其是公积金贷款利率最低(公积金3.25%),抵押类的其次,信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠(如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低)。

贷款期限:房贷时间最长,最长可达30年;其他的大部分3年以内;股票的如融资融券,规定6个月。

贷款发放:既有社会福利性质的(公积金),也有金融机构提供的(银行、券商),也有社会机构(小贷公司、互联网金融)。

付息方式:有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。

贷款额度:房贷和抵押类的最高,几十万上百万都很容易,而信用贷款往往很低。毕竟没抵押,逾期后处理手段有限。

所有贷款产品设计的核心,是“收益覆盖风险”,即吸收更多的优质借款人,提高劣质借款人的违约成本,贷款利息收入>资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。

对于石榴粉们,理解到这个境界,就可以了。因为我们的目标很简单:合理利用规则,获得利率最低的借款。只有了解贷款,才能有可能让我们的借款成本最低。

所以,这时候我们就要派生出另一个话题,借钱做什么?只有三种可能:

穷!

急!

加杠杆!

穷:年轻人结婚,买房钱不够,可以按揭贷款。

急:手上的钱都投资了,突然要用一笔大钱,临时周转下。

加杠杆:有100万的现金,既可以直接买一套100万的房子,也可以贷款买一套200万的房子,还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海,哪个选择最好呢?

所以,自打你工作开始,其实就有必要对各种贷款种类门清,让自己的信用记录漂亮,让自己的资产清晰,让自己的工资流水靓丽,有一个可以信用加分的单位(公务员、大型企事业单位、金融企业等),等等。

充分利用规则,让自己缺多少钱就能借到多少,让自己可以在最短的时间借到钱,让自己利率市场最低。

老南有个朋友,老银行了,也在石榴理财师平台上接受咨询,他就是这方面专家。多年前,瞄准一次机会,利用信用卡+按揭贷款的组合,几乎0首付,买了两个连家店(一楼带住宅的门面商铺)。因为是住宅所以享受商品房的利率,但实际是门面商铺,每月的租金收益轻松覆盖信用卡+贷款利息,还有多下来的。

也就是几乎没花钱,拿下两套房,把贷款杠杆和现金流管理做到极致,靠这样的高现金流商铺来养老才靠谱。

所以,是不是有点感觉了?下集继续,慢慢聊。想用好贷款,不仅要做个好人,更要做个聪明人。

-----------------------------------------------

今天聊聊贷款的“进件标准”,继续从说故事开始。

第一个故事,是老南在第一篇里,说的那个大学生创业的案例,不少人留言,为啥他贷不了款,年收入五六十万啊,手上也有流水很好的业务啊。

当时老南帮他找了当地银行和互联网金融的朋友,对接后,发现这哥们真是实在人。创业五年,赚了不少,没买房,也没买车(只有一辆卡车运货),导致没任何抵押物可以向银行贷款,最便宜的银行贷款无法使用。

而且这孩子还病急乱求医,找了个不靠谱的渠道,几张信用卡套现套了点钱,直接被银行查到,要求销卡或降额。

更没想到的是,他作为个体老板干了五年,居然公司成立还不满一年,公司流水仅能提供不满一年的。而很多个人经营贷的必要条件,是公司成立满一年。连要求低、利率高的互联网金融贷款机构,都直接拒绝了他。

所以,即使他的信用记录没有任何问题,手上的生意流水都很好,过去几年个人收入都大几十万,因为几个不经意的细节,四五十万的救命贷款,彻底搞不定(别和我说作假包装,这是另外一回事)。

另一个案例,是昨天刚发生的。老南一年费客人,突然,真的是突然,要买房。事前完全没有任何计划,就是突然看到喜欢的房子了。老南赶紧帮他看了下,属于居住改善+学区,价格和区位、房型都还可以,那就买呗。

那第一件事,就是帮他设计贷款计划,如首套房要不要提前换贷?新房如何贷款最优?当然,公积金贷款也是老南最先想到的,结果却让老南很崩溃。

这个客人首套房用的商业贷款,并申请了公积金余额还款,一直没用过公积金贷款。在今年1、2月份,夫妻两人刚分别把自己公积金账户上的余额提取出来,还首套房商业贷款。

结果这个省会城市,这个公积金最高可以贷70万的城市,去年6月刚出了这么一条牛逼的规定:

贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍。“也就是说,账户的余额,乘以20倍,就是你可以贷款的额度”,此次还同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数限制,均可贷30万元”的政策。

也就是说,这客人夫妻两,交了十几年的公积金,因为账上刚好没余额,公积金贷不了款,这尼玛天雷滚滚啊~~~~~~煮熟的70万公积金贷款飞了,成了70万商业贷款,还因为二套房要上浮。

两个案例说完,大家明白问题在哪里了不?用一句话总结,就是“贷款,时刻准备着,要用的时候就晚了”!

绝大多数人,在不需要贷款时,几乎从来不关注贷款常识,无论是有哪些贷款产品,还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了,才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求,越是有太多的细节需要提前准备。准备越充分,就越能找到便宜的贷款。而上面这两个案例,运气不好,就这么华丽的错过,后者是多花了钱,前者是破产的悲剧。

所以,仅仅让自己的信用记录良好是不够的,还要有更多的可抵押硬通货,更漂亮、更长期的收入流水,更有效强大的证明。

毕竟,货币通胀是常态,低利率的贷款,在高通胀下,从长期看,几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房,也许当时压力不小,可到今天,还款压力还算个事嘛?

-----------------------------------------------

今天来说下贷款中最有意思的部分——谜一样的贷款利率。

很多人看到这句话很不理解,贷款利率不是明摆着的嘛,怎么会谜一样?实际上老南早就想写篇关于“收益率/利息”计算的文章,因为这个看似很简单的东西,实际上还比较复杂。

ok,我们来做个简单的测试:

这是某银行的贷款申请,月利率是0.38%,那年利率是0.38%*12=4.56%?真好有个月供8713元的数据,我们用EXCEL的IRR(内部报酬率)算一下:

实际利率是——8.31%!!!

是不是觉得很奇怪?的确只付出了4556的利息,那按照10万借款本金算,为何贷款利率不是4.56%,而是8.31%?答案在于,你每个月都在还本金了,而利息是按照你的总借款金额算的, 发现问题了吧。

这是另一家银行的,我们看看

日利率是0.016%,年利率呢,按日计息的话,0.016%*365=5.84%,聪明的你,估计下借10年要还多少利息?是30万*5.84%*10=17.52万?

好在这个APP里有还款计划表,我们看看,是不是这样:

每月都还款3294.57元(最后一期3295.57),一共还120期,即10年,则累计利息支出了98643.97,实际的IRR利率为多少呢?

答案是5.89%!绝对良心贷款产品!

所以,看到任何贷款产品,真的不是简单看个利率多少就OK了,而是要结合还款方式,最好是拿到还款计划表来测算。因为即使同样的利率,不同的还本付息方式,会导致真实利率完全不一样,如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。

而实际上,绝大多数人在贷款的时候,压根没有琢磨这些。再看另一面,部分金融机构在算贷款利率时,大都报低实高,而在算理财收益时,往往会报高实低。如收益率,用算术平均,还是几何平均,是不一样的。

如某私募管理人,过去10年,9年是20%收益,最后一年亏损100%,用算术平均算,20%*9+0=180%,回报还不错?可事实上,最后一年亏损100%意味着你血本无归了。

所以,目前市场上不少期限比较长的,尤其是PE、VC基金,吹起来收益率非常高,因为资金有进有出,真实报酬率算下来,做的好的也就复合年化收益率也就10%到15%左右。

今天说这些,在于告诉大家,金融本身是复杂的,可以合法的用各种公式,把一个结果,用多种结果表达。所以,下重大财务决策前,一定要记得算清楚。

-----------------------------------------------

过去四天,老南跑了四个城市,欠了大家不少文章,但也有很多有意思的新故事,有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。

上一篇说了贷款利率的故事后,不少网友私信问了各种贷款产品,大部分信息发来,老南都无法判断,因为都是信贷话术类的几句话,很多关键问题没说清楚,所以,看贷款真实利率的方式,还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。

今天,我们就从“还款方式”这个小细节,往下探索下,会很有意思。

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式,到底有什么区别?脑子里想想想,下面我们举个例子来测算下。

假设贷款利率5.55%,贷款周期12个月,贷款金额10万,我们先看下“实际利率”:

这时我们发现,“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%,而“先息后本”(本篇采用砍头息计算),则实际利率明显高了点。毕竟先付出了利息,实际借贷的本金少了,利率自然高了点。

那前三者利率一致,实际支出的利息一样吗?

答案是并不是,是不是觉得开始有意思了?

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”,虽然利率一致,居然实际产生的利息居然不一样,“等额本金”实际利息最少,“等额本息”利息其次,“利随本金”和“先息后本”利息最多。那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”?

先想想我们为什么要借钱?真是因为穷?并不是。是因为你相信借钱购买的东西,未来会涨价!再土豪的主,也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。所以,我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后,剩余的本金,投资于一个年化12%的产品(这个数字仅为了计算便捷考虑,当然一线城市房价是达到的),我们算下投资收益情况。

这张图才是每个借钱的人应该重视的,“利随本清”,因为本金占用时间最长,所以投资收益最高,而“先息后本”其次,看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。

这幅图大家看了,就应该明白,老南一直建议大家,家庭条件允许的情况下,房贷尽量使用“等额本息”,而且不大建议提前还款,就是这个道理。

举个例子,老南有位年费客人,咨询老南买二套房的贷款选择:一是首套房提前还款,二套房利率基准利率,但要倒贴部分本金;二是首套房不提前还贷,二套房利率上浮10%。应该怎么选。

老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算,发现客人只要保证,倒贴的资金,在未来20年,获得年化2.5%的投资收益,就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。

实际上,过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据,是2.1%。也就是说,不提前还款,节省的本金,哪怕什么都不投资,光未来二十年的通胀,就会比提前还款划算。当把这些告诉客人,客人也非常确定的选择了不提前还款,哪怕利率提高10%。而且即使未来加息,老南也给客人留了充足的冲击空间。

是不是觉得贷款很好玩?下集接着说。

写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中

-----------------------------------------------

这篇贷款系列老南前前后后写了快一个多月了,今天决定要关门了。先总结下前面写的:

1、货币超发不改,贷款的越来越有钱,存钱的越来越穷。

不懂贷款?你就不会理财!(一)

2、了解各类贷款产品,让自己借到最多,时间最快,利率最低。

不懂贷款?你就不会理财!(二)

3、贷款,需要时刻准备着,让你的各项信用指标处于最优。

不懂贷款?你就不会理财!(三)

4、学会通过还款计划表,测算贷款产品的真实利率。

不懂贷款?你就不会理财!(四)

5、了解不同“还款方式”的区别,选择最适合自己的。

不懂贷款,你就不懂理财(五)

今天说说家庭贷款组合规划,照例先举个例子。

网络上各种理财文章,理论派为主,如往往会提到“要留3到6个月的家庭支出,作为备用金”。这句话对吗?也对也不对。

一方面,家庭账户上,的确需要备用金,万一遇到突如其来的大额支出,需要有个冗余。

但另一方面,对于中高净值人士,月支出2、3万的大有人在,3到6个月的家庭支出,就是10到20万的资金沉淀,如果收入更高,这个余额也就更大。

即使放到余额宝之类,年化收益也就3%到4%之间。可是想想看,也许N年都没遇到过突如其来的大额支出,这笔钱也就静静的躺着。

如果你看了老南之前的文章,只要自己信用记录良好,很容易在银行获得30万到50万的信用贷款额度,而且是随借随还,按日计息的。而且如果能在两三家银行获得这样的额度,也就是你手里能有100万的贷款额度。

有了这笔贷款额度,完全可以把上述的家庭备用金额度降低,投入流动性较低但收益更高的项目,并分期投入,做好到期的流动性管理。你的实际收益也会大幅度增长。

是不是有点开窍了?这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。

在家庭贷款组合上,首先是有几张常用的大额信用卡,如果你爱折腾,把信用卡积分和航班、星级酒店玩转,会是非常愉快的一件事,能让你很少的钱享受头等舱和洲际酒店。

其次,买房的时候,即使土豪,只要还款没有压力,全力放开信贷额度,优先使用公积金,再使用商业按揭贷款。永远记住,住房按揭贷款,是你这辈子可以借到最便宜,时间最长的贷款,在疯狂印钞的天朝,这钱简直是白送给你用的。

然后只要信用记录优秀,工作单位足够牛,为自己备上几家银行的信用贷款额度,记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的,以备万一。

这里特别提下,高度重视自己的信用记录:

1、如央行征信报告,信用卡千万别逾期,房贷切记按时还,房贷逾期的后果比信用卡更严重。老南遇到客人因为房产纠纷,被朋友忽悠故意欠房贷的,这会想死的心都有。

2、银行流水记录完美,这个大家都懂的,收入尽量少用现金(税的事另说),不然你收入再高,银行卡流水低,拿不到高额度。

3、别做黑户,也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样,白户则是完全没信用记录。这类客户往往额度上不去,你可以简单的理解为,新基金经理因为没历史业绩,所以首只基金往往没人买。

4、房、车这些不动产该有还是要有,能增加你的信用。出国腐败,能刷卡就刷卡,高档生活都在美化你的记录。当然,水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的,老老实实按时缴纳。

看完这个系列,永远记住某老南说的这句废话:可以没有现金,但不能没有贷款额度,贷款,时刻准备着!




扫一扫,分享到微信朋友圈